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三四线城市操盘四十二章经

三四线城市推广宝典

中国大概670个市,其中,地级市270个左右(数据经常变化),还有大约300个县级市,再往下数落到乡和镇就更多了。中国社科院房地产研究、中指院等机构每年发布的城市综合竞争力排名,跟踪的城市大概也就是270个左右,其中,重点大中城市大概在72个左右。而主流营销服务机构根据业务版图的划分,一般也会跟进大约70个大中城市的各项房地产指标,并通过其旗下代理楼盘的销售指标,来进行指数系统维护,并作为未来市场趋势的研判依据。


一度有“面粉贵过面包”之争的北上广深,再加上23个省与5个自治区的行政中心城市(属于地产常称为“二线城市”中的一部分),地价早已不菲。在高速发展(快速囤地扩张与并不那么快速的开发与去化)的历程里,大量的房地产项目,像留守儿童似的,越来越被遗忘在偏僻的三四线(即:那300多个县级市、以及无数个乡镇)地区。


我曾在县城操盘,临“流放”那夜,我自觉像被天地会安排打入敌后的韦小宝,对着面无表情的总舵主和满墙的武功秘籍,仰天长叹——我要找的“四十二章经”特么在哪儿呢?

“放个屁可以臭三天”的小县城的营销打法,和大中城市完全不同,套用经验,只会死路一条。

“慢热”的县城,媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还未普遍形成,加上传统的传播渠道少、速度慢、人口分布无序,乡情有差别(这在县城是很重要的),所以推广难度比大中城市大得多,就像韦小宝的七个老婆,各有各的脾气,得一个一个分别市调、分析研究并制定差异化的营销策略及落地打法。总结了42个县城推盘手法,姑且叫“县城营销四十二章经”好了,与各位分享:


第一章经:炒作一个主题概念,要通俗易懂,符合当地人的人文(大城市里觉得好的代言人和活动,在县城可能投放下去一个泡都不冒)。


第二章经:比市场超前一点点的产品与服务,项目要有点特色,但不管是产品本身还是推广千万不要太超前,只比本地项目超前一点点就可以了。


第三章经:售房部装饰雅致有富态,不土豪,土豪风格,最近两年随着县城的生活与鉴赏能力提升,效果在递减,县城客户开始也懂得品鉴,雅、有富态,又不至于让人产生敬畏之感或者土豪的自作感,这个挺考设计师与营销人的。


第四章经:投放电视广告,大多数人认为小县城电视广告效果差,不见得。在县电视台投放广告(其实费用不贵),吸引一些居住在农村的注意力(进县城、去大城市瞅瞅也许是Ta们的“中国梦”哦);要注意的是,可以根据项目定位,选择电视广告的播出方式和播出时间(比如:当地晚间新闻和天气预报前后,县城的公务员还是比较关注新闻的,而平常老百姓因为农作等关系,对天气一般比较敏感)。如果能找到某个在播的肥皂剧集,与可以在剧集前投放广告帖片(广电禁止的一些事情,在小县城的广电渠道里,还是有操作的空间的)。如果费用充裕,还可播放流动字幕广告(每天滚动15次以上),而且凡是当地能收看的频道,全都覆盖,换台都没用,往往一个月就见效。


第五章经:抓住“返乡客”,小县城有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告。


第六章经:送送送、来就送,贪小便宜是人的天性,在宣传活动的时候、一定要带上“礼品”“奖品”等字(物料字体可以做得很显眼),哪怕只是小奖品(牙膏牙刷纸巾啥的),在县城免费发放,也会给活动带来较好的人气(有时,SP活动内容反倒不是重点了),虽然很多来访都不买房子,但在小地方,快速成为舆论焦点,才是前期目标。

【操盘手】我在三四线城市操盘的42个章经!.doc (40.5 KB)

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