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[求助讨论] 住宅在地段、卖点、价格产品都不如竞品的情况下,应该怎么打?

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qiguicheng 发表于 2020-12-18 18:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
住宅产品在地段、卖点、价格产品都不如竞品的情况下,应该怎么打?
区位明显不如竞品
卖点也不如竞品
价格不相上下

项目由洋房、高层、公寓三种产品
目前洋房顺销,一共80套,4个月卖了12套。
高层共两栋楼,一栋楼110套在顺销,目前卖了8套。另一栋楼120套打算明年7月做集中开盘。
公寓两栋楼,共600套,计划明年7月份开盘。但全市公寓市场非常差,其他项目月均5套左右。明年2-8月本项目公寓要销售200套。
另外明年7月开高层,8月开公寓,高层住宅和公寓推售的逻辑关系怎么建立?

目前初步计划明年2月做洋房小开盘,树立品质,炒热项目,提高关注度,带动高层蓄客,然后顺势高层开盘,此后有了一定知名度,有了一定客户基础,利用客户基础做老带新导入公寓蓄客,按计划高层开完盘下个月紧接着就是要做公寓的开盘,但是难点就是怎么顺利的过度到公寓,住宅推售和公寓推售之间如何建立科学合理的逻辑关系。本市公寓很难去化。

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foreverhao 发表于 2020-12-31 08:39 | 显示全部楼层
从战略上讲,项目已经失败了。投资失败的最佳决策是止损,止损的策略就是价格要动刀。
从策略上讲,有序撤退,其实大方向还是跟前面一样。你是49年的国民党,主要战场已经失利了,你不跑等死吗?于项目而言,把最好的产品拿出来卖各平价甚至低价,以能卖为标准。于个人而言,赶紧走人换项目。
从营销上讲,地段不如人,产品不如人,价格没优势,能卖出去就是所谓的忽悠人,骗人,人骗成了,东西就卖出去了,你想卖东西你就想怎么骗人吧,不骗人正常人怎么可能买,买了的人大概率后悔的都是被骗的。所以,如果你能接受骗人的行径,那么继续干。
做最冰的火 发表于 2021-4-6 16:19 | 显示全部楼层
如你描述的市场,市场应该是比较低迷的吧?
城市是哪个城市?这个在2月份这个节点就显得比较关键了?2月份是春节月,在返乡的背景下,要么市场有机会,要么就是更低迷。
所以2月份开盘,不是好选择。
低流速项目,高竞争市场,如无重大利好或者节点,不考虑集中开盘,没有意义,客户积蓄效率太低。竞品不会眼睁睁的看着你囤积客户的。
从出货节奏上看,宜以时间换空间,不要寄希望于集中开盘。
这个项目的核心是如何提升流速,而不是考虑如何交替出货,不要考虑均好,考虑在某些方面要实现突破,销售团队,广告投放,产品价格等等,狠心去做都可以成为你的某项优势,做其中一项就行了,不要大而全,一般企业不支持大而全,用这个优势来保障你的竞争中突围出来。
产品和服务不是致胜的必要条件,譬如恒大,原来的雅居乐,都不是靠产品取胜的。
公寓产品是个机会,常规市场不承载,竞品很低迷,反而是你的机会,选择什么样的人做你的客户很关键。

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designerym@126. 发表于 2021-1-30 18:06 | 显示全部楼层
住宅和公寓的顺利过渡在开发商原有的节奏来讲是存在某种不合理,但是回头说,事情无绝对,看你们楼盘的局面来说市场应该不太好,应该是在三四线城市或者二线较偏远区域;那么第一客户的购买力如何激发?个人认为取决于三点;

第一,你们推广渠道是否真的下了功夫,地推、中介、激励政策这些是否都到位,俗话说重赏之下必有勇夫;
第二你们除了硬性的条件解决不了,是否真正在可改的层面做出改动,比如解决客户的首付问题,现场的热度营造有没有从细节上下功夫;
第三 住宅和公寓本质上客户是有所区分的,建议你们开始蓄客公寓的时候着重客户体验比如样板房等体验细节,是否能做双钥匙,投资帐给客户算一算;是否能引进精装或者酒店代运营等等;总的来说 细节决定成败;拙见

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shs1105 发表于 2021-1-17 22:09 | 显示全部楼层
“住宅产品在地段、卖点、价格产品都不如竞品的情况下,应该怎么打?”——从这个客观确认来说,只能从战术上找一点机会和空间了。

住宅方面,本体与竞品的精装与否,作为价格及优惠策略的博弈点,如果都有精装,可以通过选装返现的活动调节一下关注,或者采取全套家电的赠送或者车位策略,应对客需提升附加值,对标打击,后发策略。

公寓方面,引入丰富金融方案+长租+分时租赁+带租销售+……目的就是将投资回报做到最好看,同样可以引入家电全套赠送等等手法,以稳定回报率吸引投资客。

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随心随行 发表于 2020-12-30 18:27 | 显示全部楼层
如你描述的市场,市场应该是比较低迷的吧?
城市是哪个城市?这个在2月份这个节点就显得比较关键了?2月份是春节月,在返乡的背景下,要么市场有机会,要么就是更低迷。
所以2月份开盘,不是好选择。
低流速项目,高竞争市场,如无重大利好或者节点,不考虑集中开盘,没有意义,客户积蓄效率太低。竞品不会眼睁睁的看着你囤积客户的。
从出货节奏上看,宜以时间换空间,不要寄希望于集中开盘。
这个项目的核心是如何提升流速,而不是考虑如何交替出货,不要考虑均好,考虑在某些方面要实现突破,销售团队,广告投放,产品价格等等,狠心去做都可以成为你的某项优势,做其中一项就行了,不要大而全,一般企业不支持大而全,用这个优势来保障你的竞争中突围出来。
产品和服务不是致胜的必要条件,譬如恒大,原来的雅居乐,都不是靠产品取胜的。
公寓产品是个机会,常规市场不承载,竞品很低迷,反而是你的机会,选择什么样的人做你的客户很关键。

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wodekj008 发表于 2020-12-22 08:54 | 显示全部楼层
公寓产品没有特色,没有价格优势,就不会有市场
tpchy 发表于 2020-12-28 12:25 | 显示全部楼层
主要需求足够旺盛,也可以卖掉
 楼主| qiguicheng 发表于 2020-12-28 14:30 | 显示全部楼层
tpchy 发表于 2020-12-28 12:25
主要需求足够旺盛,也可以卖掉

需求很少,全靠忽悠
j77123 发表于 2020-12-30 14:00 | 显示全部楼层
引入酒店管理公司,代租代管,分时使用,同时引用金融服务,帮助客户以装修贷的形式实行低首付,这样勉强能拉动业主及自来客能动一两波。
mingyuan2021 发表于 2020-12-30 15:42 | 显示全部楼层
和周围主要设施结合起来寻找卖点,比如学校周边
随心随行 发表于 2020-12-30 16:59 | 显示全部楼层
输入条件不够清晰,很难给判断。
从积极的思考角度来想问题?
这个项目一点机会都没有吗?
white 发表于 2020-12-31 09:41 | 显示全部楼层
做好包装,体验,服务做好
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